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不動產

一、不動產的意義

  探討不動產的投資環境前,必需先對不動產的意義和相關理論,作一概要說明。

  所謂不動產,顧名思義係指 買屋而言。民法第66條,稱不動產者:謂土地及其定著物(指房屋或出產物尚未脫離者)。在坊間俗稱的房地產則指土地與房屋而言,涵義較不動產為狹。



二、不動產的特性

  不動產各有不同類型 從套房公寓華廈大樓辦公室透天別墅豪宅,農地,土地,建地等各有其不同的功能與特性,而表現在人文特徵上則可分為用途之自售性, 賣屋與租屋之可能性,社會及經濟位置之可變性,和對人類生活之必需性、增值性、投資性等的效果。故綜合了以上不動產的特性,在不動產的開發利用上,若充分瞭解不動產的特性,加上專業法令的素養,於投資行為中,實為一項具有挑戰性的專業學問,若在台灣地區則以台灣房屋 信義房屋 中信房屋 永慶房屋  等全國連鎖大型仲介業為房地產與房仲的投資專家



三、台灣的國土計畫

  在台灣地區、目前政府所訂之土地利用規劃體系,大致可以明白,目前台灣地區之土地利用規劃情形。並以此架構配合區域計畫法、都市計畫法及土地法相關法規等之法律施行,而為土地利用開發的依循標準。在一般所接觸的不動產,通常以都市土地、非都市土地之空地和房屋為對象,進而再引申到土地 開發利用的問題而已。故房仲網之投資行為,其定義即指在領域中以買賣操作與開發模式,來獲取報酬利潤的過程而言。



貳‧不動產的投資理論

一、不動產 投資之特點

  一般而言,不動產 投資之特點如下:

(一)優點:

  1.保值性:由於不動產為實質商品,故可以對抗通貨膨脹,故具有保值性。

  2.增值性:由於不動產有漲跌變化,故當其上漲時,就造成資產增值。

  3.收益性:在持有不動產期間,可以將不動產 出租,而有租金收入;或自行經營,而有銷售收入。

(二)缺點:

  1.漲跌風險:不動產 投資金額大,漲跌幅度大,固然不動產上漲可以享有可觀的報酬;相對地,不動產下跌亦將負擔可觀的損失。

  2.流動性風險:亦即變現風險,所謂流動性係指在不損失原有價值下,轉換成現金之速度。速度愈快,表示流動性高;反之,速度愈慢,表示流動性低。不動產交易除不易尋覓買者外,尚須辦理產權移轉登記手續,故費時甚久,因此不動產流動性偏低。流動性偏低常造成投資者資金週轉不靈,而瀕於倒閉,尤其在房地產不景氣時最為明顯。

  3.財務風險:由於不動產 投資金額大,且是良好之擔保品,因此較易取得銀行資金融通。投資者以財務槓桿(舉債方式)用較少的資金投資較大的計畫時,利息支出增加,現金收入減少。信用擴張(自有資金減少,借貸資金增加)的結果,風險亦隨之增加。另外,財務槓桿提高,財務彈性亦隨之降低,最易發生週轉不靈。

  投資者必需認真思考如何在既定風險下,求取最高報酬率;或在既定報酬率下,儘量降低風險。

二、風險分析

  任何一項投資必定考慮其報酬(獲利性)與風險(安全性)。一般而言,高報酬伴隨高風險;反之,高風險則要求高報酬率。

  不動產 投資所要求之報酬率,應該是無風險報酬率(實務上採銀行定期存款利率),加上風險貼水。所謂風險貼水,係指投資者對投資風險所要求較高之報酬率,以彌補投資者對高風險的忍受,這種額外增加的報酬率,稱風險貼水。如下圖,無風險報酬率α,風險貼水β。當投資風險為零時,報酬率為α;當投資風險為R0時,報酬率為(α+β0);當投資風險提高為R1時,報酬率增加為(α+β1)。

  投資 不動產的報酬率=銀行定期存款+風險貼水

  由於房地產 投資金額大,投資風險大,因此須以較高之風險貼水,才能吸引投資者介入。這也是何以房仲業投資 不動產之報酬率,較投資公債、股票、黃金等為高之理由。

全省優質建商 優質房仲 優質仲介像是 東森房屋 太平洋房屋 住商不動產 21世紀不動產 都能為您作出最專業的投資建議

永慶房屋」與「永慶不動產」皆屬於永慶房仲集團的一員,只是各自分屬於直營與加盟兩種體系。(永慶房屋為直營店分布於大台北地區,而永慶不動產為加盟店)

你可能會疑惑:直營店跟加盟店有什麼不同呢?直營店的經營方式,是由總公司統一招募、面試、訓練,有完整教育訓練,會比較適合沒有經驗的房仲新人;而加盟店的店東就是老闆,不管是薪水、福利還是獎金的抽成方式會因為店東的決定不一樣,通常加盟店很多支出都會要業務自己出,負擔較大、資源較少,也很少有教育訓練,會比較適合有經驗的經紀人去。

由於全台的中古屋交易幾乎都集中在北台灣,又以大台北最為熱絡;委託仲介處理房子的意識也比較高;平均成交單價也相對較高。對於按成交價收取固定服務費的房仲業來說,最好的發展地區還是在大台北,因此,如果你是沒有房仲經驗的新人,我會建議你應徵永慶房屋直營店比較適合唷!

況且永慶房屋直營店除了有一套完整的教育訓練外,它還保障新人「前9個月4萬元月薪、沒有業績限制」,對於外縣市同仁更提供宿舍或租金補貼,最重要的就是,轉獎金制後是有底薪可以領的,生活上會比較穩定。

此外,永慶房屋所屬的集團還滿有發展性的,因為它有很多體系,除了買賣房子的業務之外,還有代書、代銷、商仲、估價、行銷、人資,甚至在上海都還有分公司(上海永慶房屋),目前集團店數超過500家店、兩岸員工數超過6600人,集團總銷規模達2500億,為全台最大房仲集團,因此,只要肯努力,它可以學習的還滿多的!

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